Primeiramente
o leitor deve entender que, a CONSTRUÇÃO é um empreendimento imobiliário, e que
os empreendimentos imobiliários dividem-se em duas categorias, que são;
A
venda de Casa na Planta em lote individualizado com o objetivo classificado
como residência unifamiliar, e,
A
venda de Incorporações imobiliárias em lote coletivo com o objetivo
classificado como residência multifamiliar, e,
Que
estas atividades são exclusivas dos profissionais que possuem registro no sistema
CONFEA;CREA conforme determina a Lei Federal da engenharia de 1966.
Portanto,
corretor de imóveis que às praticam, cometem o crime de exercício ilegal da
profissão de engenheiro,
Seguindo,
ainda;
Conforme
a Lei Federal que regulamenta a profissão do Corretor de Imóveis, compete a este
profissional “exercer a intermediação na compra e venda de imóveis. É evidente
que, as duas categorias à cima identificadas não estão incluídas nesta Lei, já
que empreendimentos imobiliários são produtos inexistentes, portanto imóveis inexistentes,
e, para o bom desenvolvimento do seu trabalho, será indispensável que se faça
uma ampla divulgação dos imóveis que possui para serem negociados.
É
nessa DIVULGAÇÃO
que o Corretor de Imóveis
deve ter cautela, principalmente quando estamos tratando de “CONSTRUÇÃO” também
chamado de “IMÓVEIS NA PLANTA”.
A
lei 6.530 de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de Corretor de
Imóveis, em seu artigo 20, inciso V vedada ao Corretor de Imóveis:.
Art.
20. […] V –
Anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da
incorporação no Registro de Imóveis[…](Brasil, lei 6.530 de
12 de maio de 1978);.
Ao
corretor de imóveis que praticar ato vedado pela lei, caberá ao Conselho
Regional aplicar as seguintes sanções disciplinares (art. 21 Lei 6.530):
I – advertência verbal;
II – censura;
III – multa;
IV – suspensão da inscrição, até noventa dias;
V – cancelamento da inscrição, com apreensão da Carteira Profissional.
(Brasil, lei 6.530 de 12 de maio de 1978)
Inicialmente
faz-se necessário assinalar sintético conceito de INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
dentro do campo dos negócios imobiliários, e para isso, nas palavras do
reconhecido Doutrinador Melhim Namem Chalhub:
[…]
a expressão incorporação imobiliária tem o significado de mobilizar fatores de produção para
construir e vender, durante a construção, unidades imobiliárias em edificações
coletivas, envolvendo a arregimentação de pessoas e a
articulação de uma série de medidas no sentido de levar a cabo a construção até
a sua conclusão, com a individualização e discriminação das unidades
imobiliárias no Registro de Imóveis (Da Incorporação Imobiliária. 3 ed. Rio de
Janeiro: Editora Renovar, 2010, p. 09).
Sob
este enfoque, o artigo 28 da Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínios em Edificações
e Incorporações Imobiliárias, casas na planta, construção), conceitua a
atividade como:
Art.
28, § único. […]
considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção,
para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto
de edificações compostas de unidades autônomas (Brasil, lei 4.591 de 16 de
dezembro de 1964).
Em
suma, um imóvel na planta, é
aquele que se encontra em fase de construção, ou seja, após
a apresentação do projeto arquitetônico e a aprovação do Município, somente
poderá ser vendido ou exposto a venda nesta fase, tanto pelo Corretor de
Imóveis, Construtor ou Incorporador, se o memorial de incorporação imobiliária estiver previamente
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula do terreno onde o
edifício será ou está sendo edificado.
Depois
destas noções preliminares, podemos partir para a responsabilidade do Corretor
de Imóveis, que se submete a anunciar ou intermediar unidades de
empreendimentos imobiliários que não possuem registro da incorporação
imobiliária, ou que não informa o nome e o numero do registro do CREA, do profissional responsável técnico pelo
empreendimento imobiliário, seja construção ou incorporação.
Como
já exposto acima, o corretor de imóveis que anuncia imóvel sem registro da
incorporação imobiliária, sujeitar-se-á a um processo administrativo, com a
sanção de até ter o cancelamento da sua inscrição junto ao CRECI, podendo ainda
ser responsabilizado na esfera cível e criminal.
.
E
quanto as infrações previstas no Capítulo IV da Lei 4.591/64? Nos moldes dos
dispositivos legais esculpidos, o legislador percebeu que para ocorrer a
incorporação imobiliária é necessário a captação de recursos do público, há
assim o interesse do Estado em preservar a proteção da economia popular.
Classificou nos artigos 65 e 66 da lei 4.591/64 os crimes e as contravenções
contra a economia popular.
Art.
65. É crime
contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta,
contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, AFIRMAÇÃO FALSA sobre
a; construção, condomínio, alienação das frações ideais do terreno, ou sobre a
construção das edificações.
PENA – reclusão de um a quatro anos e
multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.
(Brasil, lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964).
Com
relação a AFIRMAÇÃO
FALSA que alude o artigo supracitado, apresenta Caio Mário:
“[…] Por duas formas pode-se incidir na falta aqui prevista: por ação ou por omissão. Infringe a lei quem deturpa os fatos, deforma os elementos ou altera os dados, levando ao conhecimento do público ou dos interessados uma situação que não corresponde à realidade. Contravém a ela, igualmente, aquele que sonega informações ou omite esclarecimentos que tinha e devia prestar, levando outrem a supor uma realidade inexistente, em razão da falta de devida elucidação. Desde que a informação é inexata, a explicação omissa ou a informação falsa, sobre aquelas circunstâncias que a lei salienta e considera fundamentais na incorporação ou na construção, concretiza-se a figura delituosa e incorre o agente nas penas de um a quatro anos de reclusão e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País. Paga, pois, o infrator com a pena carcerária e paga ainda com a sanção econômica que, variável na proporção das elevações salariais, acompanhará os aumentos de custo de vida, permanecendo sempre atualizada” (Condomínio e Incorporações. 10 ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2000, p. 335-336).
Observe
que o corretor de imóveis estará responsabilizado pelo CRIME se apresentar
uma afirmação falsa
em alguma proposta, material publicitário (…) de que o empreendimento está
incorporado enquanto que na realidade não está, ou ainda alegar, por exemplo,
que está incorporado sob o nº “R-4” da matrícula “12.345”. Assim, há uma
afirmação falsa, passível de enquadramento na infração disposta no artigo 65 da
lei 4.591/64.
O
corretor de imóveis ainda é citado no § 1º do artigo apresentado, quando “[…]
em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou
comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de
unidades, fizerem afirmação
falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações
ideais ou sobre a construção das edificações.” Ou ainda quando “usar, ainda que
a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres
destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização
dos interessados.”
Quanto
as contravenções contra a economia popular previstas na lei de incorporações
imobiliárias, descreve o artigo 66:
Art.
66. São
contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da
Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
I –
negociar o INCORPORADOR, frações ideais
de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;
II
– omitir o INCORPORADOR,
em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e
38, desta Lei;
III
– deixar o INCORPORADOR,
sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § § 2º e
3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do
contrato de construção ou da Convenção do condomínio;
IV
– (VETADO).
V
– omitir o INCORPORADOR,
no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei;
VI
– paralisar o INCORPORADOR, a obra, por mais
de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.
PENA – Multa de 5 a 20 vezes o maior
salário-mínimo legal vigente no País.
Parágrafo
único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o
incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo
o construtor, o CORRETOR,
o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem
no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas
cometidas lhe forem imputáveis. (Brasil, lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964).
Como
bem pode-se observar no artigo transcrito acima, as contravenções são
praticadas pelo INCORPORADOR,
cabe atenção ao parágrafo único, que traz ao Corretor de Imóveis a
responsabilidade nos contratos em que não participe o incorporador, mas que
ainda caberá ao corretor de imóveis o direito regressivo perante ao incorporador.
A
vista do exposto, não seria equivocado apresentar um entendimento em que a lei
4.591/64 não vislumbrou qualquer infração ao Corretor de Imóveis que anunciar
um empreendimento não incorporado, porém tal entendimento é minoritário nos
dias atuais.
.
Não
há muitas decisões, mas o Tribunal do Estado de Santa Catarina já se pronunciou
em algumas situações sobre o assunto descrito nos artigos 65 e 66 da lei
4.591/64:
[…]
A afirmação falsa
para venda de fração ideal sobre constituição de condomínio não regularizado constitui crime contra
a economia popular previsto no art. 65, § 1º, da Lei n. 4.591/64. “Constitui
contravenção penal vender fração ideal de terreno sem arquivamento prévio dos
documentos no Cartório de Registro de Imóveis. Igualmente, paralisar ou
retardar a obra por mais de 30 dias, sem justa causa (Lei n. 4.591/64, art. 66
c/c o art. 32)” (TJSC, Apelação Criminal n. 2000.017941-8, de Itajaí, rel. Des.
Nilton Macedo Machado, j. 07-11-2000)”.
Na
situação acima apresentada, trata de um construtor que vendeu diversas unidades
“na planta” de um empreendimento na cidade de Itajaí/SC., o empreendimento não
teve o registro da incorporação imobiliária antes do início das vendas das
unidades, ocorre que por notícia crime do Ministério Público, que por sua
vez virou um Inquérito Policial e que adiante foi acatado pelo Magistrado
transformando-o num processo penal, teve o réu em primeira instância a
condenação à pena de 01 ano e 08 meses de reclusão, além do pagamento de 60
dias-multa. O réu recorreu da decisão proferida e obteve uma decisão de 01 ano
e 02 meses de reclusão em regime aberto, que foi substituído por 01 ano e 02
meses de serviço à comunidade, mais o pagamento de 23 dias-multa. (Art. 49, §1º
Código Penal. O valor do dia-multa será fixado pelo juiz não podendo ser
inferior a um trigésimo do maior salário mínimo mensal vigente ao tempo do
fato, nem superior a 5 (cinco) vezes esse salário.)
Enquanto
a lei 6.530/78 fez previsão expressa com as devidas sanções administrativas
para os corretores que anunciam imóveis na planta sem registro de incorporação
imobiliária, a lei 4.591/64 não traz expressa a vedação, mas o Conselho
Regional dos Corretores de Imóveis junto com o Ministério Público vem fazendo
notícias crimes, junto as delegacias de polícia civil, dos corretores de
imóveis que assim agem.
A
única certeza que se tem hoje diante de todos os fatos apresentados, é que por
questões legais e também sociais, o Corretor
de Imóveis além ser o intermediador de transações
imobiliárias, deva ser certeza
de um negócio seguro, não admitindo assim ofertar ou
negociar qualquer empreendimento que não esteja em situação regularizada. Alcançar-se-ão
assim a valorização da classe profissional, bem como toda uma estrutura de
segurança jurídica para o mercado imobiliário.
Resumindo à termos leigos:
Nenhum corretor de imóveis pode
vender CONSTRUÇÃO, o corretor que realizar-lo comete diversos crimes, podendo
ser condenado a 04 anos de prisão, além de ter que pagar indenizações diversas.
